2020年初的疫情对线下商业产生了较大影响。事实上,疫情增强了人们对社区商业的依赖,社区商业因为刚需、便捷、高效,承载着家庭之外"第三客厅"功能。尽管如此,疫情对国和项目也产生了较大影响。随着生活秩序的恢复,截止目前国和1000已经恢复到去年平均情况的80%,成为后疫情时代社区商业的全新样本。

本文主要是对2018年5月开业到2019年末大约1年半时间内的复盘总结。


 Case Study

 国和1000开业两年之后

 经典案例复盘



存量商业项目的痛点,源于“供给-需求-载体”的不适配,也可以说是“内容,需求和物业内外部条件”的不适配,所谓建筑百年不变,商业年年更新。国和1000,前身为传统商超吉买盛,因为难以匹配周边居民消费需求升级而退出。建筑物业条件和功能无法匹配新商业消费的需求,导致在商超退出后该项目空置,成为闲置资产。

2016年中,资产持方杨浦商贸集团决定盘活该存量商业项目,委托瑞商联城进行招商运营管理,委托加合建筑进行建筑与室内的一体化设计。2018年5月项目开业,开业一年后,“国和1000”入驻商户接近50家,招商率达到98%,客流量提升40%以上,日人均流量8000人次,高峰客流量达20000人次;租金提升50%以上,比同区域高30%;商户总年营业额超9000万,项目年收益预计将达2000万元。作为地上建筑面积仅1.3万平方米的社区商业,这个成绩还是值得肯定的。

同年10月,该项目正式通过了中国社区商业工作委员会专家组评审,获得上海市首家“全国标准化社区商业中心”示范项目。该闲置存量资产,在短短两年之内华丽蜕变,成为全国社区商业典范。是如何做到的呢?


 一 . 项 目 背 景 与 挑 战 



商业地产过去10年增产超3倍,商业项目同质化明显,难以形成多样性竞合的良性商业环境。同时,随着消费者可支配收入攀升和数字化带来的消费推动,当前已经全面进入消费升级的新时代,人们对“品质”有了更高的要求。


◎国和1000项目位置

国和1000位于国和路和世界路交界处。项目1.5公里之内有近50个小区,覆盖居民近30万,人口密集,居民日常商业需求旺盛。但是,由于四周小区多数以30-40年前建造的多层居住区为主,很多居民都是很早之前的拆迁户,整体而言,老龄化严重,消费能力不高。每日都有大量的中老年居民活跃在周围品质不高的沿街底商。周边1.5公里以内消费平均水平低,消费竞争激烈。


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◎国和1000周边商业氛围


从项目周边的商业氛围来看,项目600米之外,是于2012年10月开业的中原城市广场—一座近7万平方米的社区级商业体验中心,1.6公里之外是欧尚超市。2公里之隔,就是上海十大商业中心之一的五角场商圈,拥有超过40万平方米的商业面积,而且是以上海合生国际广场、东方商厦、万达商业广场等商业巨擘为主,是时尚潮流消费的聚集地。

国和1000原建筑物业条件是根据超市来设计建造的,建筑入口引导性不够,建筑面对城市街道较为封闭,室内空间较为单调压抑。该存量更新也同时面对改造成本限制、政府政策法规限制、周边小区居民意见等多个问题。

国和1000附近五角场商业广场


因此,国和1000项目面对的是一个消费整体水平一般,且周围商业竞争激烈的市场环境。除了资产持有方和招商运营方的努力,加合是如何通过其以「开放和聚合」为根本的“360设计理念”,加合如何通过差异化定位改造,打造升级版的社区商业中心;如何通过一体化设计服务对项目进行整体改造升级,快速实现日人均流量8000以上?



二. 加 合 3 6 0 商 业 设 计 解 决 方 案 


基于多年商业设计实践中对商业项目核心痛点的深入理解,加合整合出“加合360商业设计解决方案”,针对商业项目的三类人群,商业项目全生命周期的六大模块,归零创新为项目定制一体化设计解决方案。

3为三类人群需求全面覆盖:设计让使用者更美好,让运营者更省心,让拥有者更有价值。

6为六大模块一体化设计:拿地模块、设计模块、施工模块、招商模块、运营模块、更新模块。

0则表达了“开放与聚合”的设计根本:回归原点为每个项目量身定制解决方案,通过“创新”实现项目与利益方价值最大化。


在国和项目中,“加合360”商业设计解决方案被充分应用。


在商业项目设计中,作为“0”的创新是贯穿在所有过程的方法论,我们称之为“加合123”商业设计方法论。即为消费者塑造1个融入生活的场所,为运营者塑造1个寄托理想的项目,为拥有者创造1个增值传承的资产。通过开放与聚合2个理念,加合的设计理念是塑造开放的空间与聚合的场所。开放的3个指标为:通达度、开放度、健康度;聚合的3个指标:聚集度、迴游度、参与度。加合始终致力于打造人们真正喜爱的场所的努力,在这个项目上也得到了表达。


国和1000项目作为一线城市城市更新项目中社区商业的代表,加合又针对该项目提出了许多定制化设计理念。加合以重塑街区生活体验,创造宜人的街巷空间和生活空间为出发点,以“城市共享家”为设计核心,在“复兴本地文化、提升周边环境、激发社区活力、促进市民交往、便捷消费生活、提升消费品质”六大方面进行全面提升,倾力打造集餐饮、生活方式为主体的社区型商业中心,服务周边居民。



三、让 使 用 者 更 美 好 


国和1000改造前
国和1000改造后


国和1000前身是一个大型超市,建筑冰冷,面对城市界面比较封闭,与街道缺少互动,已经不能适应新的商业需求。设计中,team+将城市界面打开,增加与城市街道互动的空间,重新塑造出具有生活气息的街道,塑造能够激活老上海传统住区街道的社区商业综合体。



01、便 捷 消 费 生 活、提 升 消 费 品 质 



“社区商业的内涵,是社区延伸的会客厅。”



在整个方案设计之初,加合团队进行了为期几个月的项目深度调研,并形成了以下关于“人群、需求和场所”的关系调研表。


国和1000社区商业需求调研分析表


除了以上这些业态之外,加合设计在这个项目中特别设计了“24小时均可使用的公共活动和可停留场所”。在本项目中,加合最初的方案中打造了“夜市早茶”和“花鸟市场”的双核心24小时经营场景,通过在外立面打造旋转楼梯,居民可以步行到达,享受上海的晨曦美景与夜经济(受制于城市更新项目的诸多局限未能实现)。


◎设计理念-全天候开放场所



“社区商业+社区服务”多重业态:


一楼:

舌尖环游记:社区早餐、生鲜超市、咖啡西餐

二楼:

本帮餐饮、美容美发、社区零售、生活配套

三楼:

童梦总动员:儿童教育、亲子互动、孩童娱乐、学习辅导

四楼:

共享乐无界:共享厨房、社区中心、多功能室、共享书吧、喜事助老

生活小驿站:自助售药、快递配送、健身活动、综合维修、物资回收等

屋顶花园



◎设计理念-楼层业态分布


根据商业价值和周边居民的需要,从一层到四层进行了业态和空间的慎重组织。在业态上,通过超市、餐饮、亲子娱乐、健康、书店、共享空间、共享厨房、屋顶花园等不同业态组合,满足了国家标准化社区商业中心的业态定位,也满足周边住区居住者的日常品质生活需求。


“属地品牌+连锁品牌”强势入驻:


经过改造,国和1000目前入驻的品牌包括:乐凯撒、星巴克、留夫鸭、大鼓米线、萨利亚、溪雨观、永辉超市、乐刻运动等品质感强的连锁品牌同时,最值得一提的就是四楼的超大共享空间、社区便民中心、社区养老之家和社区服务中心,深度体现了社区商业在社区服务领域所展现的独特价值和人文内涵。



02、复 兴 本 地 文 化 、 提 升 周 边 环 境 



“我们想做历史的延续,而不是历史的模仿。”



加合设计是一家具备国际视野,但扎根于中国的精品商业设计事务所。一方面,国和1000项目周边80年代的老公房建筑显得灰白陈旧。另一方面,项目周围高等学府林立(拥有同济大学,复旦大学,上海财经大学等名牌高等院校),尤其是五角场附近百年建筑极具历史文脉的红砖建筑见证了杨浦区历史发展,也是杨浦区一代人的记忆。


在这样的环境下,如果为了体现消费升级,而呈现完全现代化的外立面,不仅显得与周边建筑格格不入,同时,它也无法创造出能够承载一个地区、一个时代人的精神归属之地。什么材质能体现历史的文脉,和历史做呼应?什么样的设计能够让它成为家的延伸,而并非外来之物?


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加合设计对田子坊进行调研


设计之前,加合走访了田子坊,发现田子坊的更新在于重塑街巷生活和复兴历史文化。其中的“里弄空间”让其深受启发。加合设计创始人李霞表示:“我们想做出呼应新时代、承继旧文脉的作品。但是,我们想做历史的延续,而不是历史的模仿。


国和1000外立面改造后


因此,在建筑外立面的材料选择上,加合选择使用沿袭地方文脉的陶土砖。在整个设计中,采用传统手法并结合现代工艺,进行一体化呈现,在老公房、百年建筑和当代建筑中,做了一个过渡衔接,既可以改造焕新,同时能够为“一个时代和地域”量身定制一个符号。



03、激 发 社 区 活 力 、促 进 市 民 交 往 



“在从小生活的地方,重建群体归属感。”



仅以材料和工艺进行时代的呼应还不足够,关键是如何增加与周围街道的互动,激发社区活力。在改造之后,李霞曾多次进行调研。“原来超市完全封闭的建筑立面,让很多叔伯阿姨只能搬着板凳坐在外面聊天。很多亲密互动无处安放,有些人几乎是很迷茫地站在路口。设计改造,是为了不再把居民(住客)变成过客。


因此,在整个外立面设计上,加合采用了多种手法,营造出“社区会客厅”。通过五大维度的改造,实现了“清晰的标识、开放的入口、美好的商业氛围、良好的展示性、人流的可达性”。


国和1000外立面材料



“穿孔铝板和陶砖外立面,

形成多层次的半通透效果,

质感细腻温暖。”



第一,在建筑入口上,在将原来封闭的大尺度空间设计成“对街道开放”,打造多个出入口,增加了项目的可达性和舒适性。尤其是主入口的「家门设计」,以“蓬门今始为君开”的美好寓意,强化对周围社区的欢迎。同时,加合将主入口设计成不规则的形状,保留灰色空间,增加项目的吸引力。


国和1000外立面尺度



“打开外立面,

将封闭里面转变为半开放式,

创造多出入口,对街道更开放,

动线更通畅,尺度更宜人。”



第二,在建筑尺度上,将原本冷淡封闭的墙体打开为“宜人的尺度”,按照上海传统的街巷尺度重新设计,所有沿街店铺内外打通,嵌入公共空间,在项目内外串联成「走街串巷」的街景。


建筑灯光“万家灯火”


第三,在建筑灯光上,将灯带嵌在半透明的墙体内,夜晚繁星点亮,似「万家灯火」,与周围的社区的灯火景观遥相呼应。


增加商业展示性


第四,在商业展示上,加合突出“商业展示佳”,通过广告位的合理设计,不仅体现了美好的商业氛围,同时达到商业良好的展示性。


最终,通过对建筑界面的一体化设计,国和1000不仅融入了地区,「家」的感觉也得到了升华。社区的小家能够很自然地延伸过来,在国和1000的「会客厅」中,感受到生活的丰富多彩。


至此,日人均流量8000以上的入口已经正式打开!



四 . 让 运 营 者 更 省 心 



建筑室内一体化设计服务。



加合设计专注于商业地产设计,提供的是建筑室内一体化设计服务,尤其擅长关注时间、成本、品质和效能沟通,能够全程跟进保障项目成功交付,提供:概念规划设计、建筑方案设计、建筑扩初设计、施工图审、顾问方协调把控、施工现场配合。并且,加合设计拥有优秀的合作资源,如在研策定位、规划城市设计、经济环境交通顾问、室内景观灯光标识、机电幕墙结构智能化、项目管理上拥有强大的合作资源,可以最大化项目成功的概率。




1、一 体 化 解 决 方 案 



对国和1000项目包提供括建筑、室内、软装、景观德一体化全面服务,对项目的解决方案、效能、成本、时间节点进行全面把控。在成本限制下明确重点,通过设计最大化提升项目品质选用性价比高的材质,提升外立面整体效果。内部空间空间舒适度,保证项目高品质完成。

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图纸深化,完善度高



2、租 金 收 益 最 大 化


项目为“L型”建筑,一共4层楼,每层面积并不大,且得房率仅在55%-60%,因此,如何在螺丝壳里做道场,增加多经区域,增加商业面积,成为加合设计需要重点解决的难题。加合设计对商业的深刻理解,为商业管理公司瑞商联城创造性地解决了问题。


2.1  店 铺 设 计



“通过室内室外化,室外场景化,

设计成走街窜巷的热闹感觉。”



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室内室外化,走街串巷


首先,确定商业的整体风格。统一设计店铺的门头大小,便于后期的标准化运营。在国和1000,通过运营与商户的沟通,使得内外商业氛围统一协调。例如二楼餐饮930私房菜,经沟通后装修成石库门的风格,和整个项目调性非常融合,它如今成为周边老上海人家庭聚餐的首选之地。



其次,增加店铺的空间体验。李霞表示:“社区商业需要的小型化、多功能的业态:小而精、小而全、小而美。”因此,加合将店铺切割成许多小面积店铺。L1设计30店铺,L2设计15店铺,L3设计15店铺,L4设计12店铺(招商过程中有商铺合并或分离调整)。然而,为避免商户因为得房率低等问题不愿入驻其中,加合设计沿街商铺全部对外,内部店铺设计成开放店铺,从而解决了“空间小”的问题。



第三,提升店铺的经营效益。在商业经营中,素来有金角银边的黄金定律。「转角铺」人流量大,商业价值较高。因此,加合在改造中设计了累积27转角铺子。仅在L1一层中,就设计了15家转角铺。


第四,确保商户高效经营。以实际招商运营期业态工程条件参数与运营规划理念,前置到建筑产品最前期规划设计中。在设计美学外深度植入各项实用型商业技术参数要求,例如:「客货流动线、楼层承重与柱距、整体项目电容、餐饮隔油排污烟道路线等,提高社区商业设计的“实用感”并提高整体设计“还原度”」。


截至目前,该空间商户累积50多家,商户总年营业额超9000万。



2.2  动 线 规 划 



社区商业四大原则:“多、快、好、省”。

在「快」的原则上,加合设计的两个坚持。



入口设计:


首先,加合设计坚持除了改造超市原本的主入口之外,在两条主干道上分别设置不同的入口:B入口、C入口。


原本B入口处已经被招商租赁出去,由于位置极佳,租赁价格较高。但是加合设计坚持开辟入口,便于国和路主干道的社区居民顺利进入。国和1000相关负责人倪国圣表示:“最后经过协商,我们将商户迁出来。事实证明,虽然损失了商户面积,但是提高了项目整体经营效益。”



内部动线:


第一,在主入口的入门处设计出人流结点。塑造出了公共、社交、儿童主题中庭,即未来可以举办大型社区活动的活动场地。用屋顶形状强化了聚合度,通过不同活动的引入,为人们带来更多的舒适性和立体生活的空间体验。通过打开中庭空间,形成空间竖向连接,拉动人流导向性。


第二,加合坚持在不同区域增加直达通道。在内部动线上,在绿色中庭结合采光,设置了步行楼梯,将一楼人流自然引向高处。在蓝色中庭,改造了原超市的自动扶梯,居民可以在B入口进入口直接上二楼。而在中庭区域,加合设计坚持增加了纵深感较强的「垂直电梯」。从国和路主入口进入的消费者,可以直接通过中庭电梯直接上去。


在每层楼面积不大的情况下,加合设计通过开放店铺和垂直楼梯的互相弥补,让人流动线得以合理化的同时,保障了商户经营面积不受损。




入口视觉焦点“垂直街区”,

营造内部轻松愉快的街区氛围。

蓝色儿童中庭——梦想蓝中庭


以儿童亲子游乐为主,吸引不同的人群互动活动,

趣味性的“盒子”串联上下空间,拉动人流竖向穿行。


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绿色社交中庭——邻里生活街


集餐饮、购物、娱乐为一体,将街区立面元素简化,塑造丰富的活力业态及互动。


除了小而精、小而美、小而全的业态划分外,合理的动线规划,也是日人均流量8000以上的重要秘诀!



2.3 空 间 设 计 



增加商业展示性和经营面积,

吸引优质商户入驻。



“柯布西耶:我们的眼睛生来只看到阳光下的建筑,阳光和阴影揭露了这些造型。”


原本超市室内空间单调封闭,每层楼面积并不大,加合设计结合原有建筑形态做涵义延伸,在横向与纵向空间中进行重新塑造,使得空间内容得以丰满同时,创造出诸多「多经点位」。


首先,主入口左侧是一个相对狭长的空间,加合将顶层无冕楼板在条件允许的范围内进行了拆除,开了天窗,通过全透明玻璃搭建,让自然阳光可以倾泻而下,这样一来,形成了极有纵深感的中庭空间,也使得入驻商户对空间面积的整体感受得以放大。



利用原建筑楼板做出许多伸展「平台」,丰富了纵向空间的内容。在街巷中,感受卞之琳《断章》所言:你站在桥上看风景,看风景人在楼上看你。


而无论是外延平台,还是空间装饰,加合都结合原建筑的立体梁柱,打造出许许多多立方结构的「魔方」,既能够营造出丰富的层次,又可以弱化梁柱对整体空间的影响,寓意社区概念。同时,原方案结合后院绿植公园,设置屋外咖啡棚,打造森林氧吧环绕其间的休憩空间。


因为投资费用不高,加合决定通过色彩,而不是材料,增加项目的记忆点。因此设置了蓝色中庭和绿色中庭。色彩的巧妙运用,不仅实现了功能区域划分,同时增加项目的空间活力,尤其给老小区,特别是周边以老年人和孩子为主要消费者全新的记忆感受。


诸如此类,加合设计站在在商业经营的角度,有效地增加了项目整体「经营面积」。



五 . 让 拥 有 者 更 有 价 值 



1、社 会 价 值 



“标准化社区商业中心的全国示范引领价值。”



社区商业的主要服务对象是1-3公里社区范围内的居住,它是以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的,这就意味着社区商业与生俱来带有很强的公共服务的社会性质。社区商业既是商业行为,也是民生工程,是15分钟生活圈中最重要的场景之一。


从1998年,中国第一家邻里中心-新城邻里中心进入苏州开始,中国社区商业一直都在缓慢发展。直到2010年,国内首个国家级别的社区商业行业协会“中国社区商业工作委员会”成立,社区商业发展加快。2017年,”国家标准化社区商业中心“发布之后,中国社区商业开始进入标准化阶段。


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国和1000被评选为全国标准化社区商业中心


国和1000项目是杨浦商贸集团自营项目。改造之后,该项目凭借“品质提升、体验提升、营收提升”等全方位价值提升,快速获得了政府高度认可,被评选为上海市首家“全国标准化社区商业中心”,同时吸引了诸多地方政府前来参观。该项目不仅为杨浦区社区商业树立了一个典型示范,同时也是全国社区商业的代表,引领行业发展。


2、资 产 增 值 


空置三年,改造后,商户总年营业额超9000万,项目年收益预计将达2000万元。



E N D I N G 

结 语 


从连锁企业的发展,商业管理公司的加入、开发商社区商业产品线的布局、国家行业协会的支持等多方利好消息和行业发展趋势来看,社区商业的发展已经从“开发思维”转变为“经营思维”,从“粗放模式”转变为“精细模式”,未来社区商业大有可为。


加合设计的国和1000项目的成功,并不仅仅是加合对社区商业行业累计十余年的项目经验,也归因为杨浦商贸的大力支持和瑞商联城的精细化运营。


李霞表示:“我们在设计之初,希望结合地区特色和原有资源,打造消费者愿意停留的场景,为此设计了很多方案。但是,城市更新涉及到的内容诸多,在政策法规、建筑消防安全、周边居民接纳度等不同层面,也面对了许多困难与挑战,因此有些设想并未完全实现。”


但是,国和1000在缺憾中,依然取得了巨大的成功,而另一个升级版的社区商业中心也已经在设计中。而在不久的未来,一个由产业链上下游倾力合作打造全新版本的社区商业中心即将面世。