2021年4月15日-4月16日,以“更新新场景、焕新新商业、重构新城市”为主题的2021中国城市有机更新与消费场景营造大会在成都市武侯区隆重举行。


在2天的盛会里,开幕式、论坛、颁奖晚会等精彩纷呈的活动密集来袭,汇聚国际国内城市更新领域知名学术领袖、行业大咖、核心机构等多方资源,从城市建设、场景营造、产业布局等维度,分享经验、凝聚智慧,更新理念、促进合作,为推动城市更新提供决策参考。




城市更新特别期待奖
team+加合建筑设计



在颁奖盛典上,team+加合建筑设计与杭州天目里、北京首钢园、成都枣子巷等项目/公司共同获得城市更新特别期待奖。

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高峰对话
场景营造,未来城市



在本次大会的主会场,team+创始合伙人李霞女士受邀参加《场景营造,未来城市》的主题高峰对话。

中国城市更新论坛秘书长、HuanXin学院联席院长陈方勇担任主持人,6位嘉宾围绕《场景营造,未来城市》这一主题展开热烈讨论,并分享了将旧厂房改造成为网红创意园等方面的新消费创新实践。

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城市更新没有标准答案
为每一个项目量身定制

“城市更新的长期主义”离不开产业导入和商业运营,如何打造产业新模式和新消费场景,李霞是这么理解的:我认为城市更新没有标准答案,每一个项目都应该是量身定制的,所以都需要去归零创新,那在这个归零创新的过程中,我们最关注的是怎样去和城市建立新的链接、和环境自然建立新的链接,以及怎样跟人建立链接。

结合TEAM+的案例简单分享一下,国和1000项目,是上海非常成功的一个社区商业的更新,设计过程中,我们去前期考察的时候就发现周边全部都是老上海人,老上海的住区,他们的生活状态是我们很关注的。

周边居民普遍家里都非常的狭小,现场看到很多人就在街边带上椅子坐在那聊天互动,所以那个片区人们非常需要一个日常生活的社交空间。

我们专门调研了上海的田子坊,因为那是独属于上海的一个很有趣味的商业空间,那些街巷里弄既是人们生活社交的空间,又有亲密热闹的商业氛围,是老上海人记忆中的生活场景。


城市更新场景营造
在设计上与城市、环境、人建立连接

所以设计上我们主要做了三个事情:
第一,  我们把整个城市街道的界面全部打开,由原来封闭而冰冷的界面变得温暖开放通透,有老上海的感觉,跟周边的城市和住区融为一体。

第二,  我们在内部做了一个立体街区。老上海的很多街巷空间很小,但是很有人情味,很有烟火味,我们在上上下下之间做了很多公共活动空间,把各种业态内容和活动容纳进去,让人们在其中走街串巷地逛。

第三,  我们在顶层做了一个睦邻共享空间,当然也是因为政府有这样的意愿、同时运营方也非常愿意拿出大半层的公共空间来给这个周边的居民做一个真正的社区客厅,边上还有健身房、公共厨房、便民服务和屋顶花园。经过两三年之后,我们发现人们已经把它当作了家的延伸,小孩放了学会在那里做作业练舞蹈,老人会来看书或聚会,妈妈们会在孩子们玩耍时候结伴织毛衣,社区的居民们无意中成为了朋友,自然而然地把人们链接在一起。

更多关于国和1000项目的信息,请点这里!

另外一个案例是我们在无锡的万科运河外滩项目,有所不同的是,这是一个综合性的更新开发。一期是隈研吾做的老厂房改造,还加建了个美术馆,常年会搞一些艺术文化的活动。

我们做的二期是新的部分,因此重点是在思考新和老怎么有机融合,工业的遗存和现代的建筑自然地延续融合,现成开放多元的空间场景,同时项目旁边还有很好的运河景观环境,因此设计上也更多考虑了与自然环境的融合和观景的体验。

而在业态和活动内容上,既有各种时尚的当代艺术的活动。也有很多服务周边社区的活动,比如说夜市或儿童主题活动等。既吸引了大量无锡的年轻人,又让周边社区的人也参与进来。

更多关于无锡运河外滩项目的信息,请点这里!

通过上面这两个案例,我们认为城市更新里的场景营造要关注的是怎么去链接城市,链接自然,链接新的业态内容,有机融合后把人真正地连接在一起。

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网红项目打造
打造项目本身的持续内生力,助力有机城市更新

在谈到网红项目的得与失以及该如何打造网红,又如何避免成为流星时,李霞分享道:一次性的场景消费,只有外在包装无内在引力场,只能是短期网红,要成为持续的活力IP需要以长期主义的深耕。

如果这个网红,他只是一个一次性的场景消费,他一定是没有生命力的,那我们真正要做的网红是什么呢?我们其实要做一个有持续内生力的场所,它内在能够不断有机成长,这样才能成为一个持久的一个网红。

关于如何做到,我们有两个观点,第一,一定要去深挖所面向的人群,去了解他们内在目前没有被满足的深层次的本质需求是什么。根据这个去塑造他需要的场景,而不是生造一个我们觉得很美的东西。

比如说我们在国和1000,其实我觉得直到现在,这个项目才慢慢的像一个网红,因为周边的社区的居民日常高频的就会来到这里的睦邻空间,真正像一个社区客厅一样被居民们所喜爱。

其实,我们一开始刚打造完这个场景的时候人还是很少的,大家还没有习惯把它作为家的延伸,在运营一段时间之后,才慢慢的留住了周边的人。因为他们的确需要这样一个邻里社交空间,我们打造的其实是一个很朴实温馨的场景,但是会把人们需要的内容都放在那里。

另外,我们正在跟瑞安合作南京新街口的一个更新项目。

设计初期,我们就在讨论,新街口是个传统商圈,人流量非常大,但是我们要做一个突破创新,要把年轻人引到这里来打造一个年轻人的潮流生活的时尚地,我们跟业主在一起探讨,年轻人很喜欢网红打卡,那是不是我们就要去设计一些很炫酷的场景呢?

其实并不是,最后我们要打造的是一个更开放更通透、有弹性的一个空间,让年轻人去不断地探索和自我展示,也让商家的各种内容充分地得到展示。只有这样,在这里才会不断的有一个又一个新的年轻人喜爱的内容上演,所以这其实就是在深度思考人的需求到底是什么。

第二点,我想说的是,我们想做一个持久的、有活力的地方,内在场所精神的塑造特别特别重要,就像为什么去了猛追湾大家都非常喜欢,因为我们看到那里有历史的延续,又有新生的力量。有市井街巷的烟火气,又有时尚文化的艺术范儿。

我们在做无锡万科运河外滩项目的时候,就是不断地在思考,我们怎么在这个场所做到新老的延续融合和对话?应该把什么样的内容引进来?我们要塑造的场所精神是什么?直到今天我还在跟业主一起探讨我们怎么再引入新的内容,我们塑造的精神是不是足够的强、足够的清晰;我们怎么把原来的工业历史文明、当代的艺术以及现代人的日常生活,真正地融合起来,变成一个持续的、有机的载体。

所以,一个真正的、持久的网红,它一定需要塑造自己独特的内在场所精神,从而形成强大的引力场,才能有持久的生命力。team+在每个项目的场景营造中,我们既发挥着空间设计的想象力,更同时在这个维度深度思考,并与各方共创去实现。

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未来城市发展展望
美好城市服务于每一个人

谈到对未来城市的畅想,李霞展望:

城市的发展必将不再是大拆大建的暴力模式,城市应该留住记忆,新老城市硬件与内容有机融合,精细地织补和链接,跟随人的需求不断演变。新生的力量从中生长,自然环境一点点修复,人留下来与城市共成长,更新将城市、自然、内容和人链接在一起,最终成为韧性而美好的城市。
 
站在新的起点,通过这次大会我们有了更清楚的认知,整体未来的城市更新必定是有机城市更新,在对城市的空间形态和功能进行整治、优化、改善,从而实现建筑、市政、配套的全面完善,提高整体产业结构、城市环境、文化等更高层面的建设实施。使城市更新真真切切地服务于每一个人,让每一个人都能感受身边的美好改变。




中国城市有机更新
新场景/新商业/新城市




通过这次大会我们有了更清楚的认知,整体未来的城市更新必定是有机城市更新,在对城市的空间形态和功能进行整治、优化、改善,从而实现建筑、市政、配套的全面完善,提高整体产业结构、城市环境、文化等更高层面的建设实施。使城市更新真真切切地服务于每一个人,让每一个人都能感受身边的美好改变。

中国城市更新论坛主席苏鑫认为,城市更新是未来,对于未来的趋势可以总结为三句话:证券化是城市更新退出的核心通道;科技将成为城市更新的第一生产力;新场景营造成为城市创新的原动力。


大会主题强调的是新场景,而不是空间;强调的是新商业,而不是简单的购物中心;强调的是新城市,而不是新基建。因为新场景、新商业、新城市都有一个共同的指向,是“人”,是满足人的需求。


新商业是基于线上线下商品和服务的新的交易场所;新场景是基于美学和本地文化给人带来舒适感的一种空间;新城市就是以人为本的城市,要满足广大人民群众日益增长的物质和文化需求。


新场景+新商业+新城市指明了城市更新的正确方向,就是满足市民的消费升级需求,满足政府的产业升级需求,打造适合人居住的城市。“城市更新的本质就是满足人民对美好生活的不断追求。爱上一座城并且留下来,只能是因为生活。”


苏鑫总结道,城市更新就是制造共赢,有政府,有市民,有市场方。而投资者、运营者和资产管理者都是市场参与者。对于资产管理者,苏鑫强调,城市更新就是要把资产的现金流提升,把它变成金融产品,然后卖给资本,让它来持有,而资产管理公司实际上是一个加工的过程。


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中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任(住建部政策研究中心原主任)秦虹在会上做了题为《城市有机更新——政企共塑的城市升级之路》的主题演讲,在谈到如何在保持城市原有的文化肌理文脉的基础上,推动产业提档升级,她表示,企业能否积极参与城市更新,盈利模式只是外在的显性约束。在营利模式背后,是政企关系的组合方式、政府的支持政策、导入内容的先进性与协调性、方案设计的水平以及实施过程中多元社会利益关系的协调程度。

目前企业参与城市更新的模式主要有四种:企业或基金等投资机构投入的重资产模式;政府主导、企业实施的合作开发模式;轻资产运营模式;品牌管理输出模式。具体项目将采取何种更新方式,是区域内政企合作的结果。

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20年来瑞安坚持城市更新实践,也将在未来继续打造创新生态的活力之城,助力城市可持续发展之路。它作为城市发展整合的服务者,为上海国际化发展提出了新的概念,提供一揽子解决方案。

上海新天地是城市更新领域的先行者和成功样本。过去的20年中,上海新天地已经成为上海的“会客厅”。据悉,上海新天地的整体改造投入金额近20亿元,在20年前属高投入项目,但却因此带动了周边房地产整体价格提升,为瑞安房地产带来持续的现金流。

瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌表示:“我们理解的城市更新并不是狭义的旧城改造或者存量资产的提升,一个城市如果想谋求长远发展,需要考虑能服务城、市、人的整合解决方案。”

他补充称:“过往管理部门在不同片区批给我们(开发商)不同的功能:住宅用地、商业用地、公共功能用地等。作为使用者的人花大量的时间,在不同的用地中穿行,把一个人的需求活生生劈成了很多部分,而瑞安房地产想要打造的是一个复合型的空间。”

他表示,目前城市更新业内,企业方更多聚焦于单体建筑的更新,片区更新相对少。而瑞安将加速迭代焕新上海新天地,打造以大新天地为核心的世界级复合功能都市区,在聚集高能级商业的基础上,实现文化包容与持续创新,打造具有辨识度、包容性、创造力的可持续城市社区,成为现代生活方式的典范和上海城市精神最佳承载地,也是未来打造卓越的全球城市上海心的所在。

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哈佛大学设计研究生院和哈佛商学院房地产管理项目联席主任王冰教授则通过对标欧美城市更新的实例分析了目前新形势下城市更新的价值。

在如何看待中国的城市更新和国际城市更新的关系方面,王冰认为,他们有共性,这个共性是城市更新更多追求的一种资本与产业的共生。不管是欧洲国家、美国、中国,越来越多机构投资者直接涉及到物质资产上面,把地产作为资本和产业二者相结合的一种载体,这是现在的一个趋势。

她表示,城市更新在物质层面所创造的价值,不再是以前简单的盖房子,而是如何来创造这个物质空间所能容纳的内容,让这个内容有趣味,更重要的是有可持续的产业。

华润华南大区城市更新事业部总经理王渊,以华润置地在深圳城市更新的历程为例,分享了大冲村旧改项目打造万象天地的经验。

他总结到,城市更新不是简单的拆除重建,它是在融入中改变,在尊重中改善,比如政府参与指导和谈判过程中的坦诚相待,回迁物业方面的村民优先,另外在安置环节的以人为本,城市空间品质的追求和商业内涵的演绎。

随着城市更新政策不断完善,华润依托大湾区,正在推动的项目50多个,华润特点是以大片区统筹为路径,抓住产业升级以及消费升级为目标,最终实现整个城市场景的重新塑造。

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盈展·数字商娱董事主席助理陈文杰在大会上表示,未来消费主力是年轻人,年轻群体是影响着整个消费生态的更新迭代,是应该受到重视的消费群体。

陈文杰通过淮海TX实例,阐述了当下年轻群体的消费特点与消费观念,他表示,寻找商业道理要从人的立场出发,人到底要什么,年轻人要什么,创造出来的内容是他们所喜欢的。以人为本,文化先行,消费才会随至,这是做商业或者做产品非常重要的逻辑关系顺序。

他强调,我们必须要创造出一个有人性化的品牌特性出来,要走心,要讲情怀,要得到年轻人的理解,才能跟年轻人发生更多的共鸣。

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优客工场&共享际董事长毛大庆认为,城市更新远不仅是个商业方式的改造,而且更多的是一个城市文化复兴的标志。

之所以谈到沉浸式的体验,其实跟今天的新的消费人群有关,他们对于消费的诉求,已经远远不止购物,更多的是在我们的城市消费体验中,获得他们的精神的享受跟精神的升华,所以在很多新兴的商业模式里,都可以看到沉浸式的主题,沉浸、代入同理心和让消费者感知城市文化的复兴,是在城市复兴中特别重要的内容。

在他看来,其实新经济、新消费、新技术,商业逻辑万变不离其宗三件事情:以用户为核心、以增长为导向、以数据为能源。“无论我们做大的城市更新,还是大的购物中心,还是大的商场,还是小型的房子,无外乎都是这个逻辑,先改变认知,再找到方法。


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愿景集团董事长陶红兵带来“老旧小区改造的企业参与实践”;他分享了北京劲松小区的更新实例,表示做城市更新更重要的也是在做民生工程。我们做老旧小区改造要有耐心。可能要花十年时间收回投资,再花十来年才有回报。此外,他强调,不要指望从政府拿补贴,基于政府财政补贴商业模式都是不持久的,都是难以成立的。陶红兵认为,更多的是跟政府要资源,只要经营权,不要所有权,经营到一定年份收回投资就可以还给政府,这是可以走得通的。

万科成都经营业务总经理罗婷婷带来“多方共建带动片区活化与持续更新——猛追湾城市更新实践”。万科在当中是综合运营的角色。在她看来,城市更新的发展与借鉴有3个核心点。

第一是模式,政府引导,企业主导,市场化多方参与的EPC+O模式。

第二是产业带动,留、引、提。她表示,首先留下当地核心的文脉要素,留住了业态就留住了乡愁;接着是引,对整个集中区做核心产业导入,聚合到相对垂直的社群和消费者群体;最后是提,通过引擎带动作用,最终带动整个片区自我更新。

第三是城市共振。城市更新与传统商业项目的区别:不是关注客流量和销售额,而是关注它在这个城市影响力的提升,是不是能够让这个城市更加有吸引力。

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这些扮靓城市颜值并通过运营重新激发城市活力的实践案例,代表了中国城市更新最前沿的声音和动向… …