志强,不是任志强是我以前的同事冯志强打电话问我,怎样去告诉客户你的这个房子有必要改造了。这种八字没一撇的项目机会通常是不怎么敢去碰的,手上的事儿还正让人头疼呢。转念一想,城市存量的建筑室内一体化设计正是自己的业务方向之一,同时今年在易居沃顿商业创新组的年度主题就是城市存量的升级,何不乘机把这个事儿稍微捋捋清楚,于人于己都是好事儿。

 

我是双鱼座兼男设计师,发散思维和形象思维强大,跟丁丁博士一样用数据来说事儿基本没戏,那就只能分享些个人或别人(比如今天跟大圣沟通)的经验说说吧。

 

项目当下的租金与周边新项目的租金对比,差别越大改的必要性越强。这个其实跟项目的盈利是一回事儿,项目没有盈利或微薄盈利,且规模总量上也没有增长,并且也不是公益项目,改造和调整的必要性就很强。

 比如淮海路的百盛,与对面新开的iapm之间的租金差距是很大的,所以前年他们选择了重新改造和调整。


iapm

淮海路百盛




其次,是可预见的未来收益状况。如果周边同类新开的项目正在进行,可以预见开业后对自己的项目将产生极大的冲击,要考虑重新定位与改造升级。

比如长寿路的芳汇广场,在目前悦达889存在的情况下还能运营。如果悦达889斜对面的商业综合体今年开出来,889正对面的原上海友谊商店(烂在那里有段时间了)也改造完成的话,对芳汇广场会时一个致命的打击。这个项目非常有必要重新定位升级改造。


芳汇广场



悦达889


悦达889对面的新商业




友谊商店




还有目前项目的形象与设施,比如停车数量严重不足或不方便会对人流产生影响,项目老化形象已经不能适应目标人群的要求。

长寿路和陕西北路口的调频一,改造后新形象趋势不错,在后来两年左右的时间内对周边的家庭和年轻人群还是有吸引力,但是停车数量不足和便利性不够一直是一个大问题,后来项目转手给了巴黎春天,未来发展还有待观察。


调频一和巴黎春天


如果您手上的项目具备以上的特点,就非常有必要改造了。不改的话不是傻就是懒,又傻又懒是对不住这个存量资产的。最好的方式是赶紧想办法改造,对当下的物业持有者来说是重新振作的机会,如果没有能力改造也正好是跟人合作,引入更好资源提升项目价值的机会。

  


那么如何改?

 

首先考量下是要大改还是小改,无论大改还是小改,前提都是基于项目未来能成功运营这一唯一目标。

大改的话要算一下基本的账,除了改造时间影响所产生可预计成本,邀请设计、定位、招商和运营专业顾问可估算成本外,室内公区硬装1500元每平米,用中央空调的话加500元每平米,建筑外立面按改造面积1000元每平米大致估算。小改的话可以在重点部位和业态上进行调整。

着重说明下,设计是可以直接产生价值的,增加使用面积,优化空间流线,塑造停留场所增加体验感,关键是真的可以节约成本。设计费用不多,拜托对设计师一定不能省喔。

  

其次慎重考量项目的重新定位。在这里有两个原则供参考,一是好玩大于好用,二是非主流人群大于主流人群。好玩就是体验和主题性要有,要不大家去百货商场就很能解决好用的问题。非主流人群其实才是细分领域的主流,对主流构成影响。

比如曼谷的the street richada定位年轻人群,半室外有很好的展示停留空间,室内的一整层是运动主题的业态,弹窗攀岩一应俱全,很好玩。


the street rachada


完整项目链接:http://mp.weixin.qq.com/s/beSlUlXpciLl4nKg4jcBwA


比如香港的愉景新城D.PARK6万方米的商业,周边新的商业出现对它产生了很大的影响,一度门可罗雀。后来定位改造成“全球首个多元智能儿童购物乐园”,以儿童业态为主进行了认真的设计招商运营,项目最终变成了辐射更远的家庭儿童消费休闲教育目的地,人流很多生意红火,重新长出了青春痘。

愉景新城D.PARK






最后,在业态整体组织上要尽可能的提升可以高频交易的业态。这个其实跟客单价也没太大关系,就算客单价比较高仍然可以提升一些高频的行为。看我们办公室边上的“月星家居广场”已经改名“月星家居茂”了,丁老板们在上面放了餐厅、酒吧、木博物馆等,也是希望将家具家居低频交易的业态往更能吸引人停留的高频业态转变。效果如何再做评估,这种思路还是靠谱的。




回看上面写的东西,文字功力一般是确定无疑的,内容上一点也不像设计师写出来的东西,满满的成就感。