随着一、二线城市开发的日趋饱和,城市的更新和存量物业的升级改造成为城市发展的重要推动力。旧厂房因其特殊区域条件、大空间、高楼层以及大面积、多建筑物构成的规模效应,能为项目功能重新定位提供多元组合空间,从而为引入多业态组合打造复合型特色商业提供载体。如能引入创新的商业运作模式,将极大地发挥其潜在价值。


5月24日加合创始合伙人李霞作为宝钢转型发展培训班的受邀嘉宾为大家带来了精彩的课程分享——《旧厂房改造之商业模式探索》。


2016商业地产发展趋势



找准定位,引入适当的主题是旧厂房改造的重要关注点之一。根据team+的实践和研究,适合老厂房改造更新的定位有:时尚零售结合休闲、娱乐休闲、文创休闲、文化艺术、创意办公、游乐、城市休闲公园、观光工厂、精品商店/青年公寓。



多元化主题


  • 时尚零售及休闲-上海国际时尚中心

时尚六位一体的商业模式,整合项目的人文及公共价值,将购物、旅游、文化、创意、休闲、办公等多种时尚特色功能相互联动,由此开启一种各时尚功能高度集约、互为价值链的时尚形态,推动产业及时尚生活的升级。



  • 娱乐休闲-上海同乐坊

整旧如旧(拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件)+后现代设计元素(以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰)”的运用,集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间,以酒吧+俱乐部为休闲商业的主打特色,锁定时尚人群。



  • 文创结合休闲-台湾华山1914创意园

创意园包含:文化创意中心,兼具影像、市集、教育、演出、娱乐与展售等六大功能,同时也是城市的公园绿地,这样的多业态组合,不仅促进了艺术交流,也为更多文化产业提供了发展空间。



  • 创意产业办公-上海8号桥

原先厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面被保留下来,使整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。一个多功能的时尚创意中心,功能上极大程度的满足了创意行业的交流、推广、传播,同时设置了大量室内、半室内和外部公共空间,风格内外一致却又各具特色。



  • 文化艺术-北京798艺术区

集画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧于一体,具有国际化色彩的“SOHO式艺术聚落”“LOFT生活方式”。当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境有机结合,不仅是一个区域的全新形象,更是一个文化概念的传播。



  • 游乐主题-英国狄更斯世界

利用现有的工业遗迹,修复或补充形成狄更斯时代的形象,除了厂房游乐、厂房影院外,构成这些体验活动的项目可能还包括有:厂房剧场、厂房儿童游乐体验中心等等,最终形成以体验游乐为特色、几代产品共同互补配合的旧厂房改造模式。



  • 城市休闲公园-成都东区音乐公园

国内首个集生产、体验、消费、结算等音乐全产业链于一体的音乐主题商业街区项目类型:独立主题型文化创意产业园区城市改造型文化创意产业园区。规划了商务办公、演艺与展览、音乐培训、音乐主题零售、酒吧娱乐、设计酒店和文化餐饮七大业态。



  • “观光工厂”-台湾宜兰饼发明馆

将“商业、旅游业、制造业、文创产业”完美地融合在一起,形成新的产业链。在馆内,除了可以享用美味糕点,还可以参观古今糕饼器具,动动手一起跟着师傅学做各式点心等。 



  • 精品酒店/青年公寓-悉尼OvoloHotel

改造前:悉尼市郊一座百年历史的货运码头

改造后:集古典情怀与现代奢华于一身,完美融合码头历史建筑、悉尼港湾美景与当代设计艺术的精品酒店。许多原始结构得以保留,无论是金属屋架、木构走廊等等,到处都充满了历史痕迹,为酒店平添了许多文化品位及视觉丰富性。





team+改造实践

崇明申风棉纺厂改造方


城市的快速发展引起环境污染和生态破坏,过快的生活节奏导致人们无法平和地享受生活,产业转型导致部分工厂失去辉煌。


  • 定位规划策略

基于项目基地及周边的生态环境,选择以养生度假为主题定位。结合养生会所、养身体验、养生休闲、养生度假、养生餐饮等,规划布局既考虑保留现状良好的建筑,同时局部加以扩建并结合环境增加部分新建建筑,使新老建筑与空间环境充分融合构建一个设施完善的生态养生休闲度假场所。



  • 建筑改造策略

主体厂房区域空间体量较大,采用拆除部分屋顶,植入共享花园的方式,形成舒适宜人的空间,在保留历史风貌的同时,赋予建筑新的生命力。保留原有建筑的红砖,与改建部分的金属及玻璃形成材质对比——既保留与延续建筑的历史感,又体现出时代感,同时也符合建筑内部功能需要。



河道与建筑之间穿插挑台空间,创造出临河休憩的商业空间体验,人、建筑、环境三者有机地结合。





team+改造实践


湾流青年公寓

(点击”湾流青年公寓“即可查看改造详情)


由于产业结构调整,老厂房的重新改造与开发既节约了资源,又创造了效益,也是盘活存量土地的一个重要方面。立足产业,构建创意空间,深层次了解人的需求,提供让他们感到舒适而喜爱的服务和体验,同时结合老厂房的原始特征开发能够引起目标人群的共鸣与参与才能让消费者乐于买单。


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